Las Socimi son la nueva mano que mece la cuna del sector inmobiliario. Con las compañías tradicionales aún purgando los excesos de la burbuja, este tipo de vehículo inversor –muy transparente y con obligación de reparto de dividendo– se ha convertido en el jugador clave del mercado. El mayor golpe de efecto que han protagonizado estas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario se produjo esta semana, cuando Hispania –la mayor de las Socimi– lanzó una opa sobre Realia (propietaria de un inmueble tan emblemático como una de las dos Torres KIO). Todo un símbolo de cómo el nuevo ladrillo ha empezado a devorar al viejo.
Fue justo hace un año cuando se estrenó en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) la primera de esta sociedades: Entrecampos Cuatro, impulsada por la familia Segura Rodríguez. Un mes después debutó Mercal Inmuebles, también en el MAB, y en 2014 aparecieron los grandes jugadores:_Lar España Real Estate, Axia Real Estate, Merlin Properties e Hispania Activos Inmobiliarios (una sociedad anónima que controla una Socimi).
“La baja rentabilidad de la renta fija, que durará varios años, hace que los inversores busquen nuevos destinos para conseguir mayores intereses, y una de estas alternativas es la inversión en el sector inmobiliario ya que, por ejemplo, los alquileres, proporcionan rentas periódicas”, explica Carlos Fernández, analista de XTB. “Este hecho, unido a la caída de los precios en los inmuebles y alquileres, ha dado lugar a que muchas Socimi hayan decidido dar el salto al parqué”.
Uno de los principales avales que presenta este tipo de sociedades es la elevada presencia de inversores internacionales en su accionariado. Los fondos norteamericanos Franklin Tempelton y Pimco son los principales accionistas de Lar España, con un 16,9% y un 12,4% de su capital. Axia Real Estate tiene entre sus accionistas a los bancos JPMorgan (5,8%) y UBS (5,2%); e Hispania cuenta con el respaldo de figuras tan relevantes como John Paulson y George Soros.
Visión a largo plazo
Las Socimi están obligadas por ley a repartir en dividendos al menos un 80% del beneficio neto generado por sus rentas, un mínimo del 50% de los beneficios obtenidos por la transmisión de inmuebles o de acciones (el resto se destinará a otros inmuebles o participaciones en el plazo de tres años) y el 100% de sus plusvalías, lo que garantiza un retribución regular al accionista. Esta peculiaridad convierte a estos instrumentos en una buena opción de inversión, aunque siempre con una visión a largo plazo.
“Dado que su objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler y que tienen la obligación de repartir dividendos de las rentas generadas puede ser una buena opción si se quiere invertir a largo plazo y obtener una rentabilidad en forma de dividendo anual”, explica la asesora financiera Araceli de Frutos.
Esta experta advierte, no obstante, que el sector inmobiliario aún puede sufrir nuevas caídas de precios, y recomienda que aquellos particulares que quieran entrar en Socimi apuesten por las que cotizan en el mercado continuo (Lar, Axia, Merlin e Hispania) “pues tienen mayor liquidez que las que cotizan en el MAB”.
La evolución que han tenido estas compañías desde su estreno en Bolsa da la razón a los expertos que piden paciencia al invertir en Socimi. Algunas de ellas han logrado superar los niveles bursátiles en los que se estrenaron, pero los rendimientos son todavía muy escasos. Así Hispania lleva un repunte de un 1,9% desde su estreno y Axia de un 0,4%, mientras que Lar ha caído un 8,7% y Merlin un 0,4%. Más allá de su cotización, poco fluctuante por su propia naturaleza, la verdadera prueba de fuego vendrá cuando empiecen a repartir dividendo. Ahorro Corporación espera una rentabilidad por dividendo en 2015 del 1,6% para Merlin y Lar.
En cualquier caso, una importante ventaja para el pequeño inversor es que su régimen jurídico está muy bien definido –a imagen y semejanza de sus homólogos anglosajones, los Real Estate Investment Trust (REITS)–. “Para el inversor particular es clave que estén regulados y que exista un merado en el que pueda entrar y salir y no se repita lo que sucedió en 2007 y 2008 cuando muchos particulares se vieron atrapados en fondos inmobiliarios, cuyas participaciones no podían vender”, explica De Frutos.
Así, las Socimi tienen un tratamiento fiscal especial para sus promotores, ya que tributan al 0% en el impuesto de sociedades. Su capital social mínimo es de 5 millones de euros (con la legislación anterior se pedían 15 millones).
Potencial
Juan Moreno, analista del sector inmobiliario de Ahorro Corporación, también considera que “las Socimi pueden ser un gran sustitutivo de la renta fija, donde nos encontramos con unas rentabilidades a la baja. De hecho, muchos de los fondos de EE_UU que han entrado en el capital de estos vehículos de inversión son expertos en renta fija”.
La Socimi preferida para Ahorro_Corporación es Merlin, para la que maneja un potencial de revalorización a 12 meses del 14,8%. De ella destaca la compra de Tree, que posee 880 sucursales bancarias y cinco edificios de BBVA.
Nuevas opciones
Tras el desembarco de siete Socimi en 12 meses, ya se han anunciado nuevas salidas a Bolsa para el próximo ejercicio, lo que diversificará las oportunidades de inversión de este tipo de vehículos. Uno de los estrenos que se espera en 2015 es parte de los inmuebles de Banco Sabadell, gestionada ahora a través de su filial Solvia. Esta Socimi tendrá una cartera de activos residenciales, logísticos y terciarios con un volumen inicial aproximado de 700 millones de euros.
También están en la rampa de lanzamiento la Socimi de la inmobiliaria madrileña GMP (casero de BBVA en su sede histórica de Azca). Para dar este paso, la compañía controlada por la familia Montoro cuenta con el apoyo del fondo soberano GIC, el brazo inversor del Gobierno de Singapur, que hace pocas semanas anunció un acuerdo para entrar a formar parte del accionariado de GMP, con una participación del 30% y una inversión de 200 millones.
Otros jugadores que han mostrado su interés por utilizar esta forma jurídica son las inmobiliarias Quabit y Urbas, la sociedad propietaria de parte de las oficinas de Banco Santander (Uro Property Holding) y una alianza de empresas de logística denominada Triangle. Incluso el emblemático inversor estadounidense Warren Buffet estaría planteándose lanzar su propia Socimi en España, a partir de su filial Berkshire Residential.
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