Forman una pieza clave en el nuevo mapa de la inversión inmobiliaria hasta el punto de que el valor de las que cotizan en el mercado continuo más que duplica el de las clásicas. Pero las socimis también están presentes en el MAB. Ahondamos en las diferencias para el inversor
La reactivación del sector inmobiliario no es solo palpable en las calles, donde las grúas que hasta hace poco permanecían paradas dejan paso a los carteles de próximas promociones de viviendas. También es visible en los mercados, donde muchos inversores han puesto sus ojos -y parte de su dinero- en el ladrillo cotizado ante la expectativa de que la economía española mejore. Aunque con matices, porque el interés se centra sobretodo en el nuevo player: las socimis -sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria-. La prueba es que el valor bursátil conjunto de estas compañías más que duplica el de las inmobiliarias clásicas, y eso sin incluir las que cotizan en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil).
Se trata de una figura que nació en 2009 con el objetivo de acercar al pequeño y mediano accionista la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, por eso de que ofrecen una cartera diversificada de activos. Y es que la actividad principal de estas sociedades es invertir directa o indirectamente en activos inmobiliarios para su alquiler. En los activos inmobiliarios a su alcance se incluyen tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas. Aunque también pueden invertir en otras socimis.
En cualquier caso, más allá de las ventajas fiscales que obtienen estas sociedades, la gracia para el inversor es que están obligadas a repartir el 80% de los beneficios obtenidos por las rentas derivadas de estos alquileres mediante el pago de un dividendo. Y aún hay más, porque también deben repartir la mitad de lo que obtienen por la transmisión de activos y todo lo que logren por invertir en otras socimis.
Además, con el objetivo de garantizar la liquidez del inversor, uno de los requisitos que se establece para que las socimis puedan gozar de ventajas fiscales es que al menos un 25% de sus acciones coticen en mercados regulados. Solo así -y con el cumplimiento de un lock up de un año por parte de sus accionistas de referencia y directivos, y previa valoración de un experto independiente- estarán exentas de tributar en el impuesto de sociedades. El resultado es que, a día de hoy, es posible contar hasta quince socimis en el mercado español. Cinco cotizan en el mercado continuo (Merlin, Testa, Hispania, Axiare y Lar) y el resto en el MAB.
En qué se diferencian
Existen diferencias entre comprar unas u otras. La primera es el tamaño y, por tanto, la liquidez. La capitalización conjunta de las sociedades que se negocian en el mercado continuo supera los 8.400 millones de euros frente a los 889 millones que suman las que se intercambian en el MAB. De las primeras, la más grande es Merlin Properties con un valor bursátil superior a 3.700 millones de euros, seguida de Testa -que se convirtió a socimi como paso previo a su fusión con Merlin-. Entre las dos sumarán una sociedad con una cartera de activos superior a los 5.000 millones de euros. Por el contrario, la socimi más grande que cotiza en el MAB tiene una capitalización de 236 millones. Se trata de Uro Property Holdings, que debutó en marzo.
Otra de las diferencias entre este tipo de compañías es el seguimiento por parte de los analistas. SÓlo las grandes consiguen cobertura: la media de bancos de inversión recomienda incluir los títulos de Axiare, Lar y Merlin en cartera y aconsejan mantener los de Hispania. Menos Axiare, además, todas tienen recorrido en bolsa, es decir, que a pesar de anotarse avances en el año, sus títulos todavía pueden subir más. La que más opciones tiene es Lar, que acumula un repunte superior al 15% en el parqué y el consenso de mercado considera que todavía puede subir otro 12%, hasta los 10,62 euros durante los próximos doce meses. Por el contrario, las socimis que cotizan en el mercado alternativo carecen de seguimiento de momento, mientras que las inmobiliarias clásicas lucen peores recomendaciones: aconsejan mantener los títulos de Colonial y deshacer posiciones en Realia -el resto tampoco tiene cobertura-.
El último aspecto a tener en cuenta es la cartera de activos de este tipo de compañías. Cuando salió esta figura, una de las primeras críticas de los expertos fue que la mayoría estaban vacías, es decir, que tenían mucha liquidez sin invertir y por tanto carecían de retorno para el inversor. Ahora, sin embargo, la mayoría de las grandes se ha lanzado a hacer compras engrosando su cartera inmobiliaria, mientras que la visibilidad que ofrecen las pequeñas del MAB aún es más limitada.
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