Las sociedades de inversión inmobiliaria se configuran como una forma de entrada en el sector del ladrillo en Bolsa. ¿Cómo se hace la valoración de las mismas?
No existe una homogeneidad en la normativa a la hora de valorar una socimi, explica Cecilia de la Hoz, socia de E&Y en una jornadas sobre socimis en la Bolsa de Madrid. Sin embargo, esta ausencia de pautas concretas no debería ser un problema. De la Hoz apunta que en realidad todas las metodologías de valoración giran sobre dos temas. Por un lado, un activo vale lo que sea capaz de generar y por otro un activo vale lo que el mercado esté dispuesto a pagar por él.
La función del valorador es determinar el riesgo, una percepción que es subjetiva, para poder realizar una valoración de los activos de la socimi y por tanto de la sociedad, apunta de la Hoz. Así, uno de las formas que pueden utilizarse para valorar una socimi es el NAV (Net Asset Value) que representa una foto fija del valor de los inmuebles a los que se resta la deuda.
Existen también algunas consideraciones que deben hacerse a la hora de valorar una socimi, apunta de La Hoz. En la valoración debe tenerse en cuenta que a mayor tasa de riesgo mayor serña la tasa de descuento que haya que aplicar en la valoración de la socimi. Además, apunta que hay que tener en cuenta el valor de la deuda y también la estructura de la misma. Junto a ello hay que considerar también la influencia de los impuestos a la hora de valoración.
Así las cosas, cada vez se tienen más en cuenta a la hora de valoración los costes de estructura. Aunque la valoración de NAV según los criterios de la EPRA, que rige las pautas de valoración en los temas inmobiliarios, no suele tener en cuenta esto dado que las operaciones solían hacerse entre grupos inmobiliarios donde se daba por descontada la existencia de una estructura que podría gestionar los activos. Sin embargo, con la entrada de nuevos jugadores en el mercado inmobiliario, como por ejemplo grandes fondos de inversión, es necesario conocer los costes de la estructura necesaria para poder gestionar los activos con el objetivo de conocer el valor real.
¿La cotización tiene que ir en línea con el NAV de la socimi? La cotización puede estar por encima o por debajo del valor que se ha estimado para una sociedad de este tipo. La diferencia radicará en la percepción del mercado. Si los inversores consideran que en un futuro los activos pueden revalorizarse es probable que la cotización sea superior al valor.
