Invertir en inmobiliario en 2016: burbuja en oficinas, residencial sujetado por la banca.

El mercado inmobiliario español sigue siendo uno de los favoritos de los inversores, pero algunos alertan de precios de burbuja en oficinas mientras que la vivienda solo aguanta por el crédito barato.

Perspectivas de crecimiento económico de entre el 2,5% y el 3% (frente al 1,5% de la zona euro), tipos de interés en mínimos históricos en todo el futuro previsible, escasa rentabilidad en las alternativas y fuerte corrección de precios tras el estallido de la burbuja. El mercado inmobiliario español lo tiene todo para ser la inversión estrella el próximo año, y ahí está el ‘boom’ de las socimi para demostrarlo. Pero los expertos alertan de que este mercado está partido en dos, con partes que ya han vuelto a los niveles de la burbuja miestras otras han detenido su caída de forma artificial pero deberían proseguir su ajuste antes de volver a subir.

Paseo de la Castellana. (Efe)
Paseo de la Castellana. (Efe).

 

La parte del mercado donde más señales de burbuja hay es la de oficinas, lo que los anglosajones llaman el ‘commercial real estate’. “En este mercado ya hay segmentos que se encuentran a niveles de burbuja en España”, señala Román Zurutuza, director de inversiones del fondo Gruss Capital. “Niveles de 9.000 o 10.000 euros por metro cuadrado en la Castellana son casi la norma. ¿Dónde se para? Existen ‘miniburbujas’ en algunos segmentos del mercado”, añade. La reciente venta de Torre Espacio a estos precios por parte del Grupo Villar Mir es el paradigma de esa tendencia.

No obstante, fuera de estos ejemplos concretos de excesos, el mercado de oficinas es el que más gusta a los inversores nacionales e internacionales puesto que, precisamente, estas operaciones muestran que existe una importante demanda que está dispuesta a pagar precios elevados por los mejores activos y que puede ofrecer importantes rentabilidades a los inversores. Así lo cree este profesional e incluso la mismísima gestora del Santander, que sostiene que “en el mercado de oficinas, vemos potencial de recuperación de las rentas”, según su director de Renta variable europea, José Antonio Montero.

Santander: el residencial aguanta por los bancos

Ahora bien, esta firma se muestra muy reticente a recomendar la inversión en otros segmentos, en especial el residencial. Y ahí lanza una advertencia llamativa: “No hay demanda final en el residencial, y la que está llegando es consecuencia de las condiciones financieras que ofrecen las entidades, es decir, de la facilidad del crédito que se está concediendo”. Es decir, que son los propios bancos los que están sosteniendo este mercado con la concesión de hipotecas baratas, pero no existe todavía una demanda final.

Algunas firmas especializadas sostienen que el mercado no ha concluido su ajuste y que necesita un nuevo tramo de caída en los precios

No existe un consenso unánime sobre este mercado, pero la mayoría de los expertos coincide en que es pronto para invertir en él puesto que no se atisba una recuperación de precios inminente. De hecho, algunas firmas especializadas sostienen que el mercado no ha concluido su ajuste y que necesita un nuevo tramo de caída en los precios, ya que los compradores finales siguen pidiendo descuentos a los vendedores.

De esta forma, las facilidades de financiación que conceden las entidades para la compra de sus propios inmuebles suplen ese descuento adicional, que es lo que subyace tras la advertencia del Santander. Algo que, por otra parte, también fue un signo de la burbuja inmobiliaria.

Socimi sí, pero con cuidado

En todo caso, el consenso del mercado recomienda la inversión en el sector, con las socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) como vehículo preferido al cotizar en bolsa. De hecho, es muy probable que esta misma semana el Comité Ibex decida la inclusión de la más grande, Merlin, en el índice selectivo del mercado español. Ahora bien, no todas estas sociedades son iguales y hay que tener en cuenta los activos y el negocio de cada socimi a la hora de escoger una.

Así, Zurutuza aconseja aquellas que tienen activos como hoteles y oficinas con valor añadido, las de mayor calidad y menor riesgo. También recomienda prestar atención al gobierno corporativo -separación de presidente y consejero delegado, consejo fuerte que controle, etc.- y tener cuidado con aquellas que levanten capital para invertir en activos que ya no están baratos.

 

 

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