Los analistas de Sabadell inician la cobertura de Lar, Hispania y Merlin Properties con nota de ‘comprar’.
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) han sido unas de las protagonistas el año que llega a su fin. Abrió la veda en el parqué Lar Real Estate el pasado 5 de marzo y desde entonces, las ‘socimis’ han captado capital por más de 2.500 millones de euros, atrayendo inversores tan ilustres inversores como George Soros o John Paulson, además de gigantes como Franklin Templeton. En un reciente informe, los analistas de Banco Sabadell han iniciado la cobertura de tres de estas empresas (Lar Real Estate, Merlin Properties e Hispania)con nota de ‘comprar’.
Consideran estos expertos que es un buen momento para entrar en el sector a través de estas compañías, y a los precios actuales, argumentan, «nos gustan las tres porque creemos que serán capaces de aumentar su valor liquidativo» a una tasa de crecimiento acumulado (TACC) mínima de entre el 7% y el 10% en los próximos tres años. Entre los motivos que señalan para justificar la decisión de compra están los siguientes.
En primer lugar, «las valoraciones en España (patrimonio en renta) tocaron fondo en 2013»,con una caída de entre el 40% y el 50% desde el pico. Con ello, estiman un horizonte de retornos totales mínimos a tres años vista cercanos a doble dígito anual (7%-10%), gracias al apoyo del BCE.
Por otro lado, las ‘socimis’ permiten «ir de la mano de equipos de prestigio», con mucha experiencia en el mercado. De hecho, apuntan en Sabadell, «están democratizando el acceso al sector». En este sentido, explican, «los intereses de gestores y accionistas están alineados».
Igualmente, estas sociedades contarán con ingresos recurrentes y elevados por dividendos a partir de 2015-2016, que aportan visibilidad a las valoraciones y gozan de una estructura fiscal favorable. Ahora mismo es posible entrar en estas compañías a precios muy alineados con su NAV (incluso con descuento en el caso de Merlin Properties y Lar Real Estate), algo que «nos parece muy interesante teniendo en cuenta el punto del ciclo en el que nos encontramos», apuntan.
Al mercado le preocupa que la excesiva competencia por comprar activos suba los precios abruptamente. El riesgo es real, y de hecho algo de esto ya se ha visto en 2014, pero también creen los analistas que hay suficiente oferta de activos para que aquellas plataformas con mayor poder de gestión puedan evitar los procesos más competitivos y acceder así a buenas oportunidades.
Merlin Properties: La potencia de las sucursales de BBVA
De las tres, Merlin Properties es la que más ha avanzado en su plan de inversión, ya cuenta con su dinero «trabajando», la que tiene un perfil rentabilidad/riesgo «más conservador y la que resulta más atractiva a día de hoy», añaden los expertos, que calculan un potencial del 26%. Tiene un ángulo más financiero (similar a un bono) que las otras dos, cuyo perfil es más inmobiliario. Los expertos estiman que su rentabilidad por dividendo podría ser del 6% en 2015.
La cartera objetivo son activos prime en las principales categorías de inversión (salvo residencial). En oficinas están centrados en Madrid, Barcelona y Lisboa. En centros comerciales solo les interesan los que sean dominantes en su área de influencia.
Cuenta con un activo «excepcional», llamado «tree», un paquete de sucursales del BBVA (800 oficinas y 5 edificios alquilados al banco) del que los analistas piensan que está «infravalorado». La ocupación de estas oficinas es del 100%, con vencimientos muy largos (unos 25 años) y rentas aseguradas. Otro activo importante es el centro comercial Marineda City (La Coruña), el más grande de España. El precio objetivo que calculan para las acciones de Merlin Properties es de 12,54 euros por título, lo que deja un potencial alcista del 26%.
Lar Real Estate: Centros comerciales y oficinas
Sobre Lar Real Estate, los analistas de Sabadell recomiendan ‘comprar’ con precio objetivo de 10,45 euros por título, lo que ofrece un margen alcista del 16%.
En la cartera actual lo que más pesa son los centros comerciales, con un 74% del total invertido. Las oficinas representan el 20% y otros (principalmente centros logísticos) suponen el 6% restante. A futuro «esperamos un sesgo hacia centros comerciales que es donde la compañía tiene más capacidad para aportar el valor de la gestión», explican los analistas. En ningún caso invertirán más del 20% de los fondos propios totales en un solo activo. Respecto a las perspectivas, los expertos creen que existe una buena oportunidad de aumento de rentas en centros comerciales, debido a que en los peores años de la crisis los propietarios realizaron importes descuentos para incentivar la ocupación. Así, a medida que venzan los contratos antiguos existe la oportunidad de generar mayores rentas en la renovación.
Las acciones de Lar Real Estate cotizan con un descuento del 11% frente al NAV. Los expertos de la entidad catalana creen que con el tiempo puede generar valor para sus accionistas aunque probablemente están encontrando más competencia de lo que pensaban inicialmente. Para que la acción cierre el descuento frente a NAV seguramente «tendremos que esperar a que cierre más operaciones de calado, dado que ahora mismo tiene demasiado capital parado», explican.
Hispania: Con Realia en el punto de mira
También recomiendan en Sabadell comprar los títulos de Hispania, a la que otorgan un precio objetivo de 12,01 euros, lo que deja un potencial al alza del 16%. La firma invertirá el 80% de su fondos totales en residencial, donde su gestora Azora tiene experiencia, además de en hoteles y oficinas, quedando el resto para otras inversiones ‘no core’. Su objetivo es comprar activos donde puedan mejorar la gestión.
Dicen los expertos de la entidad que «nos gustan las operaciones que han hecho» y las que tienen en cartera. y creen que «el equipo gestor de Hispania puede generar valor para sus accionistas». Entre estas operaciones por cerrar destaca la OPA que han presentado por Realia, una operación que, a juicio de los expertos, es «muy atractiva» por precio y por «la alta calidad de los activos». Si es capaz de sacar esta transacción adelante (algo que los analistas esperan que haga) su precio objetivo podría tener un recorrido de entre 1 y 1,5 euros.
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