Han protagonizado algunas de las operaciones más sonadas del mercado inmobiliario en 2014. Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) han llegado para quedarse y, sin duda, su papel será clave en el futuro del sector en España. Merlin Properties, Hispania y Lar España son tres de los principales exponentes de este mercado y pioneros en ganarse la confianza de los inversores en el Mercado Continuo, un escaparate donde esperan ir escribiendo la historia de este nuevo sector, cuya evolución natural, acompañada por la paulatina recuperación del mercado inmobiliario y la profesionalización del negocio, tiene como destino el Ibex 35.
“El Ibex per se no es un objetivo para nadie, aunque es indudable que si cotizas en él ganas liquidez para tu valor. En 10 años seguramente estaremos en él, pero no porque sea nuestro objetivo, sino porque vendrá de la mano del crecimiento económico y será un síntoma claro de la recuperación”, señala Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties en un encuentro sobre el sector organizado por El Confidencial en colaboración con Deloitte en el que también han participado Concha Osácar, socia fundadora de Azora, gestora de Hispania, y Miguel Pereda, consejero de Lar España Real Estate.
La irrupción de estas sociedades en el mercado inmobiliario español, a pesar de haber llegado con retraso respecto a otras potencias europeas y americanas, ha sido espectacular. “En el sector inmobiliario, cerramos 2014 con un volumen de inversión no residencial de 9.000 millones de euros, con crecimientos del 200% respecto a las cifras de 2013, cuando apenas se superaron los 3.000 millones, y las socimis han acaparado el 40% de la inversión”, explica Alberto Valls, socio responsable del sector de Real Estate de Deloitte.
¿Peligro de sobreendeudamiento?
En 2015, se espera que mantengan el protagonismo al calor del retorno de la liquidez a los mercados. «La inyección de liquidez del BCE sin duda tendrá un impacto positivo sobre el mercado y las operaciones, ya que estábamos ante una situación de absoluta iliquidez. El único pero es que, al tratarse de dinero tan barato y la propensión en España a un elevado endeudamiento, hay tener cuidado en no caer en los errores del pasado”, asegura Ismael Clemente.
De hecho, las socimis presentes en este encuentro se muestran muy prudentes en cuanto a sus niveles de apalancamiento, que tienen marcada su línea roja en el 50%, cuando alcancen la velocidad de crucero. “A no ser que el subyacente sufra en exceso, unos niveles de apalancamiento del 50% son bastante seguros”, apunta Alberto Valls.
Oficinas, hoteles, centros comerciales…
¿En qué tipo de activos invertirán las socimis este año? “En 2015 seguiremos la tendencia de lo que sucedió del año pasado y todos los segmentos van a ofrecer buenas oportunidades. Obviamente, en oficinas es donde hay más inversores interesados, pero veremos operaciones en todos los productos”, asegura Miguel Pereda, para quien el logístico no es una excepción. “Es una actividad que reacciona con mayor rapidez al cambio de la economía. El producto se construye muy rápidamente, los contratos son más fáciles y la capacidad de reacción es más rápida.
La ubicación de los activos seguirá jugando un papel clave en la inversión. «Pero no debemos perder de vista el timing, que es fundamental. La labor de un buen gestor es ver en qué momento tienes que configurar tu cartera, cuándo ha llegado la hora de tomar y deshacer posiciones”, apunta Concha Osácar. “Ahora es el momento de que los gestores hagan su trabajo porque hay muchísimo patrimonio desubicado y muchos activos que necesitan una gestión profesional. Es el momento de ponerlos en valor”.
¿Y la vivienda en alquiler?
“El alquiler ha venido para quedarse y para potenciarse. Ha cambiado la mentalidad y la situación económica y social de España. Es una opción bien valorada y hay una necesidad real, pero hace falta tener un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles«, asegura Concha Osácar.
“Un 20% del parque de viviendas en alquiler sería razonable. Ahora tenemos algo más de dos millones en alquiler y todavía nos hace falta otro millón más. Y para eso son necesarios recursos y financiación. Por primera vez, los fondos internacionales están interesados en quedarse en España y financiar grandes parques de vivienda en alquiler como ya lo están haciendo en otros países donde son grandes propietarios. Lo difícil en España es encontrar un proyecto con el tamaño adecuado a sus intereses”.
Respecto a las rentabilidades, Concha Osácar asegura que, incluso con correcciones de precios de la vivienda, alcanzar un 3% “es un buen objetivo para la inversión en vivienda en alquiler”, aunque recuerda que estas cifras son inferiores al 4%-4,5% de Europa o al 5% de Estados Unidos.
¿Se está calentando el mercado?
Ante la posibilidad de que se esté gestando una nueva burbuja en torno al ladrillo, temor que se ha incrementado tras las últimas inyecciones de liquidez del BCE, los ponentes lo tienen muy claro. “En absoluto. Las socimis han traído una propuesta de negocio no oportunista acostumbrado a ir allí donde hay volatilidad. La capacidad de inversión de estas sociedades, su capacidad para desplegar el dinero obtenido y el trabajo de sus equipos gestores ha sido lo que ha permitido que casaran tantas operaciones el año pasado. Se puede haber producido alguna operación fuera de precio, pero, de ser así, ha sido la excepción, no la norma. Cuando se conviertan en la norma es cuando deberíamos preocuparnos», ha apuntado Ismael Clemente.
Para Miguel Pereda, “queda casi todo por hacer. Esto no ha hecho más que empezar y esa financiación nueva a la que ya no estábamos acostumbrados lo va a hacer posible”, eso sí, siempre con la máxima de la gestión, algo que tienen claro los nuevos inversores internacionales, que, frente a la imagen del promotor hecho a sí mismo que caracterizó los años de la burbuja, están dispuestos a pagar por la gestión.
Las socimis ¿son una oportunidad para el inversor particular?
A pesar de las bondades que promete este negocio, y de que las socimis estén obligadas a repartir casi todas sus ganancias en dividendo, la irrupción de las socimis no ha calado todavía entre los inversores minoristas, en el ciudadano de a pie. ¿Por qué? “Para el inversor particular todavía no es una opción, aunque paulatinamente, y con el tiempo, irán entrando”, ha dicho Miguel Pereda. “En España se ha querido proteger tanto al inversor minorista a través de la normativa Mifid que se le ha dejado fuera. Aunque también es cierto que en las salidas a bolsa no hubiera habido demanda minorista suficiente. Pero indudablemente irán entrando poco a poco a través del free float en cuanto vean que somos compañías bien gestionada”, ha concluido Concha Osácar.
Con una capitalización que supera los 1.400 millones de euros, Merlin es la mayor socimi cotizada del mercado español, con un valor en bolsa casi comparable al de Indra, el miembro más pequeño del Ibex 35; por su parte, Hispania supera los 625 millones y Lar Real Estate se mueve en los 375 millones.
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